中國證券報記者近日對北京地區多個知名商圈寫字樓、商鋪實地走訪發現,不少城區商鋪、寫字樓承租人為瞭緩解資金壓力大幅折價轉租。即便算上轉租房源普遍存在的轉租費,仍然低出區域市場價不少。有的轉租房源報價相比同一區位的市場價低瞭一半左右。

  據瞭解,這些大幅折價轉租房源的承租人,基本都是個體或微小型公司。由於主營業務大幅收縮,而房租沒有到期,不少小企業主無力承擔高額房租,隻能選擇轉租。轉租後,有的選擇搬遷至郊區,有的借此收縮線下業務。

  業內人士指出,企業對置換、擴張辦公物業較審慎。但當營收受影響較大時,削減高昂的寫字樓、商鋪租賃成本成為重要選擇。

  商鋪折價轉租

  以位於二環天橋附近某底商商鋪為例,由於靠近地鐵站,且依傍三甲醫院、成熟社區等優質資源,該片區底商商鋪的租金正常市場價在8-10元/平方米/天左右,在北京地區的商鋪中,屬於中等偏高水平。中國證券報記者走訪發現,該片區多傢底商近期進行大幅折價轉租,其中不乏主營業務為高周轉的商超類商鋪。某傢120平方米左右商超底商正在尋租,目前月租金報價為1.5萬元左右,換算僅為4元/平方米/天。

  據轉租人介紹,房子也是從其他轉租人手中承租的,合同簽瞭3年,還有一年半時間到期,需要交納10萬元的轉租費。自己是做商超業務,如果承租人還做商超,可以把店裡的庫存一並轉讓。把轉租費平攤到1.5年,也不到6元/平方米/天,比市場價低很多。

  “當時自己在新發地菜市場做批發,因為要照顧孩子上學,不得不轉行,當時覺得做商超離批發老本行最近。”上述轉租人對中國證券報記者表示,“商超進貨的貨源也是新發地市場。這一行的毛利在30%左右,如果能保證一天有3000元的流水,就能覆蓋房租和其他成本。疫情之前,每天流水平均能做到5000元以上,當然很大一部分靠煙酒銷售。當時還可以對外承包熟食區,分擔房租壓力。但疫情影響瞭銷售情況,傢裡其他地方需要用錢,所以考慮盤出去。”

  “不少企業面臨轉型線上,小型超市也不例外。如果不上線銷售,每天流水也就幾2020百家樂賺錢外掛程式下載元。但線上銷售要和平臺進行分成。即便流水上來瞭,也會影響毛利潤。小型企業轉型比大型企業艱難很多。比如,大型商超疫情期間有免租優惠,小型商超很難得到。轉租後可能會去郊區房租便宜的地方繼續做這一行,但要再考慮一下如何重新鋪開生意。”上述轉租人對中國證券報記者表示。

  中國證券報記者走訪發現,因為熟悉行業情況,不少轉租人轉租後考慮仍然做老本行。將市區的商鋪或寫字樓轉租後,將店鋪搬遷到郊區租金便宜地段的轉租人不在少數。一些轉租人則將此前多傢店面進行合並處理,關掉租金高的,保留租金低的,對線下業務進行整合和收縮。

  “我們在石景山也有分店,把宣武門這傢轉租出去,所有人員去石景山,那裡房租比這裡便宜4成左右。線下生意好的時候,不會這麼在意房租。現在都做線上,在哪裡開店短期內影響不大。”一位做幹果、水果連鎖批發生意的轉租人對中國證券報記者表示。

  租金價格走低

  “寫字樓和商鋪租金價格確實出現一定下降。位置好的下降少,位置差的下降多,各個區域基本下降1元-1.5元/平方米/天,主要看業主的心態和預期。有些轉租的報價會很低,但由於合同不是和業主直接簽,存在一些額外的風險,不能代表市場正常報價。”一位從事寫字樓、商鋪租賃業務多年的中介人士對中國證券報記者表示。

  中國證券報記者走訪發現,有的商鋪、寫字樓面臨租戶到期續簽問題。出於穩定性需求,一些商鋪、寫字樓承租人將租期簽訂時間控制在3-5年,每年按一定金額遞增。即便每年遞增,也遠低於目前市價。有意漲租的業主,因為短期找不到合適的新承租人,隻能低價續租給原有租戶。

  “在目前的環境下,業主一般不會直接回絕承租人提出的續租價,因為如果短期找不到合適的租戶,房子就空置瞭。這也是最近商鋪類房租降價的一大原因。”上述中介人士稱。

  機構數據顯示,2020年一季度北京地區寫字樓租金價格同比下降2.5%。受退租及合約到期影響,北京地區甲級寫字樓出現負吸納量。機構建議寫字樓業主調整租賃策略,保證出租率。

  空置率創新高

  機構數據顯示,北京地區一季度寫字樓空置率達到13.2%,創2010年以來新高,平均租金價格承壓,連續5個季度環比出現下滑。

  58安居客房產研究院分院院長張波對中國證券報記者表示,疫情對於商業地產的發展影響較大。對於寫字樓、商鋪租賃市場而言,疫情將加快部分企業淘汰速度。

  張波介紹,企業選址寫字樓時的核心考量因素是租賃成本及區域交通狀況。同時,免租、得房率、物業服務、口碑也是重要影響因素。在選擇區域時,資金不充裕的初創型企業會考慮有政策補貼或租金便宜的產業園區或郊區,成長型和成熟型企業大多會考慮向市區搬遷,輕資產類公司可以考慮共享辦公、孵化器類辦公場所。